Nejčastější dotazy zájemců
1/ Co je to spoluvlastnický podíl ?
Věc, tedy i nemovitost, může být ve spoluvlastnictví více vlastníků. Spoluvlastnický podíl pak vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci (například poloviční nebo třípětinový podíl na věci). Velikost podílů je pak určující při rozhodování o hospodaření se společnou věcí, kdy se pro přijetí rozhodnutí o této společné věci musí vyslovit nadpoloviční většina určená podle podílů, tzn. nad 50 %.
2/ Co je tzv. „Prohlášení vlastníka budovy“
„Prohlášením vlastníka budovy“ prohlašuje vlastník budovy, že v domě vymezuje jednotky podle zákona.Vkladem tohoto prohlášení do katastru nemovitostí se stane dosavadní vlastník budovy vlastníkem každé jednotky. Smlouvou o převodu pak dosavadní vlastník budovy převede jednotky do vlastnictví zájemců o koupi bytu (popř. nebytové jednotky).
3/ Co znamená věcné břemeno?
Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Věcná břemena jsou např. právo průchodu, průjezdu, čerpání vody, strpět vedení a provoz el. přípojky apod.
4/ Kdo zajišťuje správu nových budov ?
Správu budovy zajišťuje její vlastník. V případě, kdy je budova rozdělena na jednotky, je správa domu svěřena společenství vlastníků, které je dle ustanovení § 9 zák. 72/1994 Sb. v platném znění jako právnická osoba způsobilé vykonávat veškerá práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnost související s provozováním technického zařízení v domě, které slouží i jiným subjektům. Společenství vlastníků pak může pověřit správce, fyzickou nebo právnickou osobu, který správu domu vykonává jako živnost nebo v pracovněprávním vztahu příp. v jiném režimu podle zákona.
5/ Co je „Společenství vlastníků jednotek“, jak vzniká?
„Společenství vlastníků jednotek“ (dále jen „Společenství“) je speciální typ právnické osoby, která vzniká v domech, kde byly buď všechny(anebo minimálně tři jednotky) ve vlastnictví tří různých vlastníků. Zvláštnost této právnické osoby spočívá v tom, že její právní subjektivita je omezena zákonem tak, že je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve všech věcech spojených se správou, provozem a údržbou společných částí domu včetně činnosti související s provozováním technického zařízení v domě, které slouží jiným subjektům (např.kotelny, výměníky apod.)
Ustanovením bytů do vlastnictví různých vlastníků, bude zajištěn i vnitřní chod domu. Společenství vzniká ze zákona. Znamená to, že k jeho ustavení není třeba souhlasu spoluvlastníků společných částí, protože vzniká „v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků“. Rozhodujícím dnem pro vznik Společenství je tedy den, kdy nejméně uvedený počet zájemců o byt bude mít vloženo své vlastnictví k bytové jednotce do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky podepsané s dosavadním vlastníkem .
Členství ve Společenství je povinné přímo ze zákona. Znamená to, že vzniká všem vlastníkům jednotek dnem, ke kterému společenství vzniklo. Dalším vlastníkům jednotek vzniká členství dnem, kdy nabudou vlastnictví k jednotce.
6/ Co je to návrh na vklad ?
Návrhem na vklad se obecně rozumí návrh na zahájení řízení o zápisu vlastnického práva, zástavního práva, práva odpovídajícího věcnému břemeni nebo předkupního práva předložený katastru nemovitostí, případně návrh na výmaz takového práva. Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení (nebo některého z nich) katastrálnímu úřadu.
7/ Co je to LV (výpis z katastru nemovitostí) ?
Výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví) je veřejnou listinou, která prokazuje stav evidovaný v katastru nemovitostí k okamžiku vyhotovení. Označuje se číslem listu vlastnictví a jako veřejná listina musí být opatřen datem, otiskem kulatého razítka katastrálního úřadu se státním znakem, jménem a podpisem zaměstnance úřadu a kolkem nebo doložkou o úhradě správního poplatku. Je uspořádán buď jako list vlastnictví s nemovitostmi nebo jako list vlastnictví s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví osob a je rozdělen na části A, B, B1, C, D, E, list vlastnictví s nemovitostmi má také část F. Jednotlivé části obsahují :
• část A - údaje o vlastníkovi, spoluvlastníkovi a spoluvlastnických podílech,
• část B - údaje o nemovitostech,
• část B1- jiná práva k nemovitostem; u listu vlastnictví s byty a nebytovými prostory údaje o bytech a nebytových prostorech,
• část C - omezení vlastnického práva,
• část D - jiné údaje,
• část E - nabývací tituly nebo jiné podklady zápisu,
• část F - údaje o bonitovaných půdně ekologických jednotkách.
List vlastnictví vyhotoví příslušný katastrální úřad na vyžádání.
8/ Co je to provedení vkladu ?
Vkladem se rozumí zápis vkladu nebo výmaz vkladu vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem v katastru nemovitostí v zákonem stanovených případech. Doručením návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu je zahájeno řízení, v průběhu kterého katastrální úřad zkoumá, zda jsou splněny podmínky pro povolení vkladu. Pokud zjistí , že návrh má určité nedostatky, upozorní toho, kdo návrh předložil a stanoví mu přiměřenou lhůtu k jejich odstranění. Jakmile dospěje k závěru, že podmínky jsou splněny, rozhodne, že se vklad povoluje a následně vklad provede. V případě, že zjistí, že podmínky splněny nejsou, návrh na vklad zamítne.
9/ Co je to zápis rozestavěné budovy ?
Rozestavěná budova se zapisuje do katastru nemovitostí na podkladě ohlášení jejího vlastníka, které je doloženo geometrickým plánem pro vyznačení rozestavěné budovy, pravomocným stavebním povolením a čestným prohlášením vlastníka s úředně ověřeným podpisem, že se jedná o rozestavěnou budovu. Rozestavěnou budovou se rozumí v případě, kdy je budově přidělováno popisné nebo evidenční číslo, budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, kdy je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží.
10/ Co je to společný prostor?
Společnými částmi budovy jsou zejména :
• základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí,
• střecha,
• hlavní svislé a vodorovné konstrukce,
• vchody,
• schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí,
• chodby,
• rozvody teplé a studené vody, kanalizace, elektřiny, páteřní rozvody ÚT, domovní elektroinstalace, rozvody telekomunikací,
• rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů,
• společné technické zařízení, mimo zařízení sloužící k zajištění dodávky tepla a ohřevu teplé vody, umístěné mimo převáděné jednotky,
• úklidová místnost,
• výtah včetně stroje a výtahové šachty,
• fasády
Všechny tyto společné části budovy mají, z titulu svého spoluvlastnického práva, spoluvlastníci právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě.
11/ Kdo platí při prodeji nemovitosti daň z převodu nemovitostí a kdy ?
Poplatníkem daně z převodu při prodeji nemovitosti je prodávající (převodce); kupující (nabyvatel) je v tomto případě ručitelem.
Daň je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání, tj. do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
12/ Co je územní rozhodnutí ?
Územní rozhodnutí je výsledkem rozhodování správních orgánů, většinou stavebních úřadů, o konkrétním opatření, jež se má uskutečnit v daném území, resp. o konkrétním využití pozemku k navrhovanému účelu ( např. rozhodnutí o využití území, rozhodnutí o chráněném území nebo ochranném pásmu, rozhodnutí o umístění stavby, rozhodnutí o stavební uzávěře atp.).
Územní řízení je zahájeno na návrh účastníka řízení nebo z podnětu správního orgánu a rozhodnutí je závazné nejen pro stávajícího navrhovatele a ostatní účastníky řízení, ale i pro jejich právní nástupce.
13/ Co je stavební povolení ?
Stavby, jejich změny a udržovací práce na nich lze provádět jen podle stavebního povolení, pokud se nejedná o případy drobných staveb, stavebních úprav atp., kde postačí pouze ohlášení stavebnímu úřadu. Stavební povolení je rozhodnutí vydané příslušným stavebním úřadem ve stavebním řízení, které obsahuje závazné podmínky pro provedení a užívání stavby a ve kterém je rozhodnuto i o námitkách účastníků řízení. Stavební řízení je zahájeno na žádost stavebníka, kterou dokládá předepsanou dokumentací.
Toto rozhodnutí má časově omezenou platnost a zpravidla platí po dobu dvou let od nabytí právní moci, pokud stavební úřad nestanoví dobu delší.
14/ Co je kolaudační rozhodnutí ?
Dokončenou stavbu, případně její část schopnou samostatného užívání, která vyžadovala stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí, které je výsledkem kolaudačního řízení. Kolaudační řízení je zahájeno na písemný návrh stavebníka a probíhá před stavebním úřadem, který vydal stavební povolení. V průběhu kolaudačního řízení stavební úřad zejména zkoumá, zda byla stavba provedena v souladu se stavební dokumentací, zda byly dodrženy podmínky stanovené v územním rozhodnutí a ve stavebním povolení. Pokud stavební úřad v kolaudačním řízení zjistí na stavbě závady, které brání jejímu užívání, stanoví stavebníkovi lhůtu pro jejich odstranění, a na tuto dobu také přeruší kolaudační řízení.
Stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí a případné změny účelu užívání jsou přípustné jen po předchozím ohlášení stavebnímu úřadu, který o nich rozhodne, nebo nařídí nové kolaudační řízení.
15/ Co je hypotéka ?
Hypotéka je dlouhodobý úvěr, jehož splácení včetně úroků je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné. Dříve se tento úvěr poskytoval jen na investice do nemovitostí - např. na její výstavbu, koupi, rekonstrukci, pořízení stavebního pozemku, vyrovnání finančních prostředků souvisejících s nemovitostí (vypořádání dědictví, společného jmění manželů apod.), dnes je ale účelovost hypoték odstraněna a banky poskytují hypotéky na financování víceméně čehokoliv.
Zajištění úvěru pak spočívá v tom, že úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky a jako předmět zástavy slouží obvykle pořizovaná nemovitost; úvěr však lze zajistit i jinou nemovitostí, která nemusí být ve vlastnictví žadatele.
16/ Co lze financovat hypotékou?
Hypotečním úvěrem lze financovat např.:
• koupi nemovitosti (byt, dům, pozemek, chata, chalupa atd.)
• stavbu nemovitosti
• rekonstrukci nemovitosti (stavební úpravy, přístavby, opravy nemovitosti atd.)
• vypořádání majetkových poměrů souvisejících s nemovitostí
• umoření již poskytnutého hypotečního úvěru – refinancování hypotéky
Klasický hypoteční úvěr je úvěrem účelovým. Znamená to tedy, že půjčenými penězi lze financovat pouze investice do nemovitostí.
17/ Může si u nás koupit cizinec nemovitost ?
Podmínky nabývání nemovitostí cizinci v České republice stanoví zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon, v platném znění.
Jedná se o poměrně složitou problematiku a každý případ je třeba individuálně posoudit. Obecně cizozemec, který není občanem České republiky, může nabývat vlastnické právo k nemovitostem pouze v případech stanovených devizovým zákonem např. děděním, do společného jmění manželů, z nichž pouze jeden je českým občanem nebo tuzemcem, od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela, pro diplomatická zastoupení cizího státu za podmínky vzájemnosti atd.
Nemovitosti dále může nabývat cizozemec, který je státním příslušníkem členského státu Evropských společenství za předpokladu, že je držitelem průkazu o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství (povolení k pobytu vydává Policie ČR), nebo právnická osoba, která umístí v ČR podniky nebo organizační složku podniku a je oprávněna v ČR podnikat. Uvedená ustanovení se nevztahují na nemovitosti, které tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží, a pozemků určených k plnění funkcí lesa dle zvláštních předpisů.
18/ Víte, že hypoteční makléř nabízí výhodnější úrokové sazby než banky?
Hypoteční makléřská firma každoročně vyřídí hypoteční úvěry v řádech miliard korun. Pro banky se tak stává klíčovým partnerem, kterému mohou nabídnout „velkoobchodní“ úrokové sazby. Je to velmi podobné, jako když nakupujete zboží ve velkoobchodních řetězcích za výhodnější cenu. Přidaná hodnota ale není jen ve výhodnějších podmínkách úvěrů, ale především v komfortních službách pro klienta spojených s hypotékou.
19/ Pracuje hypoteční makléř pro klienty zdarma?
Hypoteční makléřská firma pracuje zdarma pro své klienty. Zdarma už však nepracuje pro banku, pro kterou úvěr zpracuje, a které tak ušetří vlastní kapacity. Banky tedy vyplácí odměnu za tu část hypotečního procesu, jež sama nemusí zajišťovat. Jde především o prověření bonity klienta, shromáždění veškerých podkladů, kompletace žádosti o úvěr a úvěrové složky, vypracování komentáře k úvěrovému případu a další činnosti s tímto spojené. Klientům jsou proto služby poskytnuty bezplatně.
20/ Jaké jsou pravidla klientských změn?
Změnou „dispozičního uspořádání bytové jednotky“ se rozumí změna umístění, polohy nebo rozsahu jakéhokoli z níže uvedených prvků:
• vnitřní bytové příčky,
• vnitřní bytové dveře,
• topná tělesa,
• sanitární zařizovací předměty (tj.klozet, bidet, umyvadlo, umývátko, sprchový kout, vana nebo rozvody v rámci kuch. koutu)
• ventilátory a vyústění vzduchotechniky,
• slaboproudé a silnoproudé instalace související s dispoziční změnou bytové jednotky.
Změnou „vnitřního vybavení bytové jednotky“ se rozumí záměna (při zachování umístění, polohy nebo rozsahu) standardních vnitřních dveří včetně kování, sanitárních zařizovacích předmětů, obkladů a dlažby, dřevěné podlahy, silnoproudých a slaboproudých koncových prvků, které jsou popsány ve standardním vybavení bytové jednotky, za nadstandardní vnitřní vybavení vybrané budoucím kupujícím v tzv. klientských centrech zhotovitele.
Klientské změny lze provádět do určitého data, v souvislosti z rozpracovaností projektu. Jakmile bude prodávajícímu známa skutečná a konečná výše nákladů na vzájemně odsouhlasené změny dispozičního uspořádání a nákladů změny vnitřního vybavení, sdělí písemně tuto výši kupujícímu. K těmto nákladům bude připočítána částka za náklady na koordinaci budoucího prodávajícího a náklady na nové projekční zpracování dispozičního uspořádání bytu odpovědným architektem projektu.
Po úhradě nákladů bude mezi smluvními stranami uzavřen dodatek k budoucí kupní smlouvě, kterým budou zohledněny změny dispozičního uspořádání a změny vnitřního vybavení, včetně nákladů na nové projekční zpracování a koordinace budoucího prodávajícího.